El experto Juan explica que el juicio ejecutivo por expensas impagas se dirige contra el propietario y el bien inmueble, que puede subastarse en 6 meses a 2 años, afectando incluso a nuevos dueños ya que la deuda sigue al inmueble.
Los inquilinos no son demandados directamente, pero el propietario les reclama vía contrato de locación si se comprometieron a pagar expensas ordinarias. El administrador intima primero por teléfono o mail, luego carta documento, y usa certificado de deuda como título ejecutivo.
Los intereses se fijan en reglamento o por juez (alrededor del 3% mensual), y la morosidad alcanza el 17%. En fideicomisos previos a propiedad horizontal, es juicio ordinario más largo por cuotas comunes, no ejecutivo.
El administrador representa al consorcio sin necesidad de asamblea para iniciar juicio, pero rinde cuentas en asambleas. Honorarios de abogados suelen ser 10-20% de la deuda. Propietarios pueden impugnar expensas en un mes.